?南京市秦淮區低效用地再開發專項規劃（2021-2025年）（公示稿）

為深入貫徹落實《省政府辦公廳關于促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）精神，規范有序做好低效用地再開發工作，切實提高土地資源要素配置和產出效益，進一步推進供給側結構性改革，根據《江蘇省自然資源廳關于開展全省低效用地再開發“十四五”專項規劃和年度實施計劃編制工作的通知》(蘇自然資發〔2021〕166號)等文件要求，為推進南京市秦淮區城鄉低效用地再開發工作，促進土地資源節約集約利用，實現秦淮區高質量發展，依據秦淮區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、國土空間規劃近期實施方案、控制性詳細規劃等相關規劃，編制《南京市秦淮區低效用地再開發專項規劃（2021-2025年）》。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大精神，牢固樹立創新、協調、綠色、開發、共享的發展理念，堅持穩中求進工作總基調，以推動高質量發展為主題，不斷深化供給側結構性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和節約集約用地制度，深化節約集約用地“雙提升”戰略，促進城市更新改造和產業轉型升級，提升建設用地人口、產業承載能力。堅持市場化導向，鼓勵土地權利人自主開發，鼓勵社會資本積極進入，實現多方共贏；堅持以人民為中心，把人民對美好生活的向往作為奮斗目標，以人為本，促進新型城鎮化發展；堅持貫徹新發展理念，全面踐行綠水青山就是金山銀山，改善生態環境，建設最文化的美麗古都核心區。

二、規劃原則

1.依法依規，科學規劃

城鄉低效用地再開發必須遵守國家法律法規、部門規章及各項政策，遵循自然和社會發展規律，因地制宜制定規劃方案和配套政策，科學合理安排城鄉低效用地再開發規模、布局和時序。

2.生態優先，保護優先

城鄉低效用地再開發應堅持綠色發展，突出紅線控制和底線思維，充分考慮秦淮區資源環境承載力、城市地質環境、國土開發強度，實現對資源開發利用和保護的整體管控。

3.節約集約，優化布局

城鄉低效用地再開發應堅持節約優先，以節約集約用地、優化土地利用結構和布局為手段，形成節約資源和保護環境的空間布局、產業結構、生產方式、生活方式。

4.因地制宜，注重實施

城鄉低效用地再開發應充分運用市場機制和手段，鼓勵原土地權利人和其他市場主體參與，形成形式多樣的改造開發模式，充分調動土地權利人和社會各方積極性。

5.區域協調，城鄉融合

城鄉低效用地再開發應立足全域經濟社會發展，統籌考慮城市與周邊城鎮、村鎮的功能和發展方向，統籌安排基礎設施、公共服務設施、居住、產業、城市綠地等，實現區域、城鄉協調發展。

6.公眾參與，收益共享

城鄉低效用地再開發應充分尊重土地權利人的意愿，切實保障公眾知情權、參與權、表達權和監督權；妥善處理好各方主體責、權、利關系，遵循政府指導、市場運作、收益共享，公平公正、保障城市可持續發展。

三、?規劃范圍

規劃范圍為秦淮區轄區范圍內的陸域空間。包括：

（1）以秦淮區低效用地調查成果數據為基礎獲取的低效用地；

（2）以年度最新土地利用現狀圖、遙感影像等圖件作為底圖，補充更新低效用地調查獲取的舊居住用地、舊廠礦用地、舊商服用地及其他類型低效用地。

四、?規劃期限

規劃期為2021-2025年，規劃基期年2020年，規劃目標年2025年。

五、低效用地現狀

1.低效用地現狀

（1）用地總規模

根據低效用地調查成果，全區低效用地總規模247.5399公頃，占秦淮區第三次全國國土調查成果中建設用地面積的5.97%。

（2）用地類型

低效用地包括舊居住、舊廠礦、舊商服、其他四種類型。其中舊居住137.8558公頃，占總面積的55.69%；舊廠礦86.4403公頃，占總面積的34.92%；舊商服13.7631公頃，占總面積的5.56%；其他類型低效用地9.4807公頃，占總面積的3.83%。

（3）分布情況

秦淮區轄區內有低效用地106宗，土地面積共計247.5399公頃。秦淮區轄區12個街道均有分布，其中主要分布在光華路街道、紅花街道、雙塘街道和中華門街道。

（4）土地權屬狀況

秦淮區低效用地土地權屬均為國有建設用地。

（5）規劃符合狀況

秦淮區低效用地均位于城鎮開發邊界內。

六、規劃目標

1.定性目標

結合秦淮區實際情況，通過低效用地再開發，強化土地節約集約利用，推動低效土地資源高效再利用和高水平再開發。通過舊居住用地的再開發，提高人居環境品質，助力秦淮打造生態宜居為根本底色的最文化美麗古都核心區；通過舊商服用地的再開發，助力秦淮打造以文旅商融合為根本基因的最南京綜合消費集聚區；通過舊廠礦用地的再開發，促進產業轉型升級，打造“高品質”的創新空間；通過公用設施、公共管理和公共服務等其他低效用地的再開發，提高城市活力品質，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區。

2.定量目標

（1）再開發面積

在定性目標的基礎上，結合秦淮區實際情況及近期城市建設改造計劃和安排，確定規劃期內秦淮區擬完成低效用地再開發面積200公頃（3000畝）。

（2）提升節約集約水平

增加單位土地產出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再開發后平均容積率從1.20提高到2.0。

（3）優化土地利用結構

推進工業企業轉型搬遷，促進產業升級，基本建立土地供應良性機制，至2025年，規劃再開發低效用地中商業配套設施用地比例提高20個百分點。

七、任務落實

秦淮區從實際出發，以國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、城市規劃、國土空間規劃近期實施方案和其他相關專項規劃為依據，結合秦淮區社會經濟發展需要和實際情況，規劃期內擬實施再開發地塊101個，面積209.3619公頃。再開發地塊有效面積206.0950公頃，能完成上級下達給秦淮區的城鄉低效用地再開發任務200公頃（3000畝）。

八、再開發空間布局優化

1.舊居住再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊居住主要分布在光華路街道、雙塘街道和朝天宮街道。通過對小西湖地塊、石榴新村地塊、釣魚臺地塊等舊城鎮住宅用地實施再開發，著力改善城市面貌，優化美化人居環境，提升基礎設施和公共服務設施建設水平。盤活低效空間資源，優化板塊功能布局，提高人居環境品質，將秦淮打造成南京“城市歷史文化客廳”。

2.舊廠礦再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊廠礦主要分布在光華路街道和中華門街道。通過對舊廠礦進行實施流轉、協議出讓和收購儲備等再開發途徑，轉變為科技研發用地，推進秦淮硅巷建設，打造“高品質”的創新空間，推動創新創業載體提檔升級，積極探索和破解老城科技創新難題，為老城區發展進行科技賦能。

3.舊商服再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊商服主要分布在紅花街道。通過對舊商服進行再開發，進一步完善城市建設格局，提升南部新城產城融合形態和功能。高規格建設新城產業載體，對照國內外知名企業對入駐載體的需求，精準建設新載體、改造舊載體，有效提升新城片區的商務、商貿、科創等產業空間的定制化水平。

4.其他用地再開發布局引導

秦淮區擬再開發的其他低效用地主要再開發為公共管理與公共服務用地（含公園與綠地），分布在光華路街道和紅花街道等，“十四五”期間，秦淮區計劃提高公共服務設施的配建水平，適度超前、高標準、國際化配建公共服務設施，促進優質教育、醫療、養老資源多點聚合，精準布局并加快建設公共服務配套項目建設，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區，提高城市活力品質，增進鄰里互動交流。

九、土地利用結構優化

以實現經濟、社會、生態綜合效益最大化為目標，優化調整城鄉建設用地結構，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地等各類用地規模，增加第三產業用地和公共服務用地規模，優化土地利用結構，加快產業結構升級。

規劃實施后，工礦用地面積減少72.4762公頃，倉儲用地面積減少5.2184公頃，居住用地面積減少3.2581公頃，商服用地面積增加45.8072公頃，公共管理與公共服務用地面積減少0.9364公頃，其他用地面積增加36.0819公頃。

十、再開發強度優化

結合控制性詳細規劃等對再開發強度的控制，按照國家建設項目節約集約利用相關標準要求，綜合確定再開發地塊的規劃用途、規劃容積率和規劃建筑密度，充分挖掘低效用地潛力。再開發為商業、商辦用地、科研用地的，容積率一般控制在2～4.5之間，建筑密度一般控制在35%~50%之間；再開發為住宅、商住用地的，容積率一般控制在1.5～3之間，建筑密度控制在20%~30%之間。規劃實施后，規劃為居住用地的容積率由1.17提升至1.97，建筑密度由58%降低至45%；規劃為商業服務業的容積率由原來的1.27 提升至2.54。

十一、再開發時序安排

按照“先易后難、突出重點、分期推進、分類指導”的標準，有序開展低效用地再開發。規劃期間，實施低效用地再開發地塊101個，地塊面積209.3619公頃。

其中，2021年計劃實施再開發低效用地塊11個，再開發面積合計37.4946公頃，包含10個收購儲備地塊，1個退二進三地塊。2022年計劃實施再開發低效用地塊27個，再開發面積合計45.4990公頃，包含3個收購儲備地塊，9個退二進三地塊，3個增容技改地塊，12個其他方式再開發地塊。2023年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計46.2836公頃，包含5個收購儲備地塊，7個退二進三地塊，2個增容技改地塊，6個其他方式再開發地塊。2024年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計43.5942公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，1個增容技改地塊，16個其他方式再開發地塊。2025年計劃實施再開發低效用地塊23個，再開發面積合計36.4905公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，20個其他方式再開發地塊。

十二、規劃實施效益評價

1.經濟效益

通過低效用地再開發引導企業增加投入、轉型升級、提高利用率，從而可提高建設用地的單位投資強度、單位稅收水平以及單位面積產出效益。同時，推進產業結構的優化升級，淘汰規模小、效益差、能耗大的企業。

2.社會效益

通過實施低效用地再開發，綜合治理老舊小區臟、亂、差現象，能夠有效完善醫療衛生、教育、養老等公共服務設施，健全社區管理和服務體制，能夠創造良好的城市景觀，提升城市的整體競爭力；通過對夫子廟、朝天宮、老門東、老門西、門外片區等歷史街區的保護更新和綜合整治，構建“城脈、水脈、文脈”三位一體的特色空間格局，凸顯“城、河、山、塔、寺、民居”一體的城市文化景觀特色風貌。

3.生態效益

通過舊城、棚戶區改造，可改善棚戶區雜亂的生活環境，增加公園與綠地，完善基礎設施和公共服務設施，改善人居環境，公園與綠地等公共管理與公共服務用地增加，進一步提升區域生態環境，綠色發展理念得到充分體現。

為深入貫徹落實《省政府辦公廳關于促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）精神，規范有序做好低效用地再開發工作，切實提高土地資源要素配置和產出效益，進一步推進供給側結構性改革，根據《江蘇省自然資源廳關于開展全省低效用地再開發“十四五”專項規劃和年度實施計劃編制工作的通知》(蘇自然資發〔2021〕166號)等文件要求，為推進南京市秦淮區城鄉低效用地再開發工作，促進土地資源節約集約利用，實現秦淮區高質量發展，依據秦淮區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、國土空間規劃近期實施方案、控制性詳細規劃等相關規劃，編制《南京市秦淮區低效用地再開發專項規劃（2021-2025年）》。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大精神，牢固樹立創新、協調、綠色、開發、共享的發展理念，堅持穩中求進工作總基調，以推動高質量發展為主題，不斷深化供給側結構性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和節約集約用地制度，深化節約集約用地“雙提升”戰略，促進城市更新改造和產業轉型升級，提升建設用地人口、產業承載能力。堅持市場化導向，鼓勵土地權利人自主開發，鼓勵社會資本積極進入，實現多方共贏；堅持以人民為中心，把人民對美好生活的向往作為奮斗目標，以人為本，促進新型城鎮化發展；堅持貫徹新發展理念，全面踐行綠水青山就是金山銀山，改善生態環境，建設最文化的美麗古都核心區。

二、規劃原則

1.依法依規，科學規劃

城鄉低效用地再開發必須遵守國家法律法規、部門規章及各項政策，遵循自然和社會發展規律，因地制宜制定規劃方案和配套政策，科學合理安排城鄉低效用地再開發規模、布局和時序。

2.生態優先，保護優先

城鄉低效用地再開發應堅持綠色發展，突出紅線控制和底線思維，充分考慮秦淮區資源環境承載力、城市地質環境、國土開發強度，實現對資源開發利用和保護的整體管控。

3.節約集約，優化布局

城鄉低效用地再開發應堅持節約優先，以節約集約用地、優化土地利用結構和布局為手段，形成節約資源和保護環境的空間布局、產業結構、生產方式、生活方式。

4.因地制宜，注重實施

城鄉低效用地再開發應充分運用市場機制和手段，鼓勵原土地權利人和其他市場主體參與，形成形式多樣的改造開發模式，充分調動土地權利人和社會各方積極性。

5.區域協調，城鄉融合

城鄉低效用地再開發應立足全域經濟社會發展，統籌考慮城市與周邊城鎮、村鎮的功能和發展方向，統籌安排基礎設施、公共服務設施、居住、產業、城市綠地等，實現區域、城鄉協調發展。

6.公眾參與，收益共享

城鄉低效用地再開發應充分尊重土地權利人的意愿，切實保障公眾知情權、參與權、表達權和監督權；妥善處理好各方主體責、權、利關系，遵循政府指導、市場運作、收益共享，公平公正、保障城市可持續發展。

三、?規劃范圍

規劃范圍為秦淮區轄區范圍內的陸域空間。包括：

（1）以秦淮區低效用地調查成果數據為基礎獲取的低效用地；

（2）以年度最新土地利用現狀圖、遙感影像等圖件作為底圖，補充更新低效用地調查獲取的舊居住用地、舊廠礦用地、舊商服用地及其他類型低效用地。

四、?規劃期限

規劃期為2021-2025年，規劃基期年2020年，規劃目標年2025年。

五、低效用地現狀

1.低效用地現狀

（1）用地總規模

根據低效用地調查成果，全區低效用地總規模247.5399公頃，占秦淮區第三次全國國土調查成果中建設用地面積的5.97%。

（2）用地類型

低效用地包括舊居住、舊廠礦、舊商服、其他四種類型。其中舊居住137.8558公頃，占總面積的55.69%；舊廠礦86.4403公頃，占總面積的34.92%；舊商服13.7631公頃，占總面積的5.56%；其他類型低效用地9.4807公頃，占總面積的3.83%。

（3）分布情況

秦淮區轄區內有低效用地106宗，土地面積共計247.5399公頃。秦淮區轄區12個街道均有分布，其中主要分布在光華路街道、紅花街道、雙塘街道和中華門街道。

（4）土地權屬狀況

秦淮區低效用地土地權屬均為國有建設用地。

（5）規劃符合狀況

秦淮區低效用地均位于城鎮開發邊界內。

六、規劃目標

1.定性目標

結合秦淮區實際情況，通過低效用地再開發，強化土地節約集約利用，推動低效土地資源高效再利用和高水平再開發。通過舊居住用地的再開發，提高人居環境品質，助力秦淮打造生態宜居為根本底色的最文化美麗古都核心區；通過舊商服用地的再開發，助力秦淮打造以文旅商融合為根本基因的最南京綜合消費集聚區；通過舊廠礦用地的再開發，促進產業轉型升級，打造“高品質”的創新空間；通過公用設施、公共管理和公共服務等其他低效用地的再開發，提高城市活力品質，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區。

2.定量目標

（1）再開發面積

在定性目標的基礎上，結合秦淮區實際情況及近期城市建設改造計劃和安排，確定規劃期內秦淮區擬完成低效用地再開發面積200公頃（3000畝）。

（2）提升節約集約水平

增加單位土地產出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再開發后平均容積率從1.20提高到2.0。

（3）優化土地利用結構

推進工業企業轉型搬遷，促進產業升級，基本建立土地供應良性機制，至2025年，規劃再開發低效用地中商業配套設施用地比例提高20個百分點。

七、任務落實

秦淮區從實際出發，以國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、城市規劃、國土空間規劃近期實施方案和其他相關專項規劃為依據，結合秦淮區社會經濟發展需要和實際情況，規劃期內擬實施再開發地塊101個，面積209.3619公頃。再開發地塊有效面積206.0950公頃，能完成上級下達給秦淮區的城鄉低效用地再開發任務200公頃（3000畝）。

八、再開發空間布局優化

1.舊居住再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊居住主要分布在光華路街道、雙塘街道和朝天宮街道。通過對小西湖地塊、石榴新村地塊、釣魚臺地塊等舊城鎮住宅用地實施再開發，著力改善城市面貌，優化美化人居環境，提升基礎設施和公共服務設施建設水平。盤活低效空間資源，優化板塊功能布局，提高人居環境品質，將秦淮打造成南京“城市歷史文化客廳”。

2.舊廠礦再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊廠礦主要分布在光華路街道和中華門街道。通過對舊廠礦進行實施流轉、協議出讓和收購儲備等再開發途徑，轉變為科技研發用地，推進秦淮硅巷建設，打造“高品質”的創新空間，推動創新創業載體提檔升級，積極探索和破解老城科技創新難題，為老城區發展進行科技賦能。

3.舊商服再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊商服主要分布在紅花街道。通過對舊商服進行再開發，進一步完善城市建設格局，提升南部新城產城融合形態和功能。高規格建設新城產業載體，對照國內外知名企業對入駐載體的需求，精準建設新載體、改造舊載體，有效提升新城片區的商務、商貿、科創等產業空間的定制化水平。

4.其他用地再開發布局引導

秦淮區擬再開發的其他低效用地主要再開發為公共管理與公共服務用地（含公園與綠地），分布在光華路街道和紅花街道等，“十四五”期間，秦淮區計劃提高公共服務設施的配建水平，適度超前、高標準、國際化配建公共服務設施，促進優質教育、醫療、養老資源多點聚合，精準布局并加快建設公共服務配套項目建設，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區，提高城市活力品質，增進鄰里互動交流。

九、土地利用結構優化

以實現經濟、社會、生態綜合效益最大化為目標，優化調整城鄉建設用地結構，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地等各類用地規模，增加第三產業用地和公共服務用地規模，優化土地利用結構，加快產業結構升級。

規劃實施后，工礦用地面積減少72.4762公頃，倉儲用地面積減少5.2184公頃，居住用地面積減少3.2581公頃，商服用地面積增加45.8072公頃，公共管理與公共服務用地面積減少0.9364公頃，其他用地面積增加36.0819公頃。

十、再開發強度優化

結合控制性詳細規劃等對再開發強度的控制，按照國家建設項目節約集約利用相關標準要求，綜合確定再開發地塊的規劃用途、規劃容積率和規劃建筑密度，充分挖掘低效用地潛力。再開發為商業、商辦用地、科研用地的，容積率一般控制在2～4.5之間，建筑密度一般控制在35%~50%之間；再開發為住宅、商住用地的，容積率一般控制在1.5～3之間，建筑密度控制在20%~30%之間。規劃實施后，規劃為居住用地的容積率由1.17提升至1.97，建筑密度由58%降低至45%；規劃為商業服務業的容積率由原來的1.27 提升至2.54。

十一、再開發時序安排

按照“先易后難、突出重點、分期推進、分類指導”的標準，有序開展低效用地再開發。規劃期間，實施低效用地再開發地塊101個，地塊面積209.3619公頃。

其中，2021年計劃實施再開發低效用地塊11個，再開發面積合計37.4946公頃，包含10個收購儲備地塊，1個退二進三地塊。2022年計劃實施再開發低效用地塊27個，再開發面積合計45.4990公頃，包含3個收購儲備地塊，9個退二進三地塊，3個增容技改地塊，12個其他方式再開發地塊。2023年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計46.2836公頃，包含5個收購儲備地塊，7個退二進三地塊，2個增容技改地塊，6個其他方式再開發地塊。2024年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計43.5942公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，1個增容技改地塊，16個其他方式再開發地塊。2025年計劃實施再開發低效用地塊23個，再開發面積合計36.4905公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，20個其他方式再開發地塊。

十二、規劃實施效益評價

1.經濟效益

通過低效用地再開發引導企業增加投入、轉型升級、提高利用率，從而可提高建設用地的單位投資強度、單位稅收水平以及單位面積產出效益。同時，推進產業結構的優化升級，淘汰規模小、效益差、能耗大的企業。

2.社會效益

通過實施低效用地再開發，綜合治理老舊小區臟、亂、差現象，能夠有效完善醫療衛生、教育、養老等公共服務設施，健全社區管理和服務體制，能夠創造良好的城市景觀，提升城市的整體競爭力；通過對夫子廟、朝天宮、老門東、老門西、門外片區等歷史街區的保護更新和綜合整治，構建“城脈、水脈、文脈”三位一體的特色空間格局，凸顯“城、河、山、塔、寺、民居”一體的城市文化景觀特色風貌。

3.生態效益

通過舊城、棚戶區改造，可改善棚戶區雜亂的生活環境，增加公園與綠地，完善基礎設施和公共服務設施，改善人居環境，公園與綠地等公共管理與公共服務用地增加，進一步提升區域生態環境，綠色發展理念得到充分體現。

為深入貫徹落實《省政府辦公廳關于促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）精神，規范有序做好低效用地再開發工作，切實提高土地資源要素配置和產出效益，進一步推進供給側結構性改革，根據《江蘇省自然資源廳關于開展全省低效用地再開發“十四五”專項規劃和年度實施計劃編制工作的通知》(蘇自然資發〔2021〕166號)等文件要求，為推進南京市秦淮區城鄉低效用地再開發工作，促進土地資源節約集約利用，實現秦淮區高質量發展，依據秦淮區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、國土空間規劃近期實施方案、控制性詳細規劃等相關規劃，編制《南京市秦淮區低效用地再開發專項規劃（2021-2025年）》。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大精神，牢固樹立創新、協調、綠色、開發、共享的發展理念，堅持穩中求進工作總基調，以推動高質量發展為主題，不斷深化供給側結構性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和節約集約用地制度，深化節約集約用地“雙提升”戰略，促進城市更新改造和產業轉型升級，提升建設用地人口、產業承載能力。堅持市場化導向，鼓勵土地權利人自主開發，鼓勵社會資本積極進入，實現多方共贏；堅持以人民為中心，把人民對美好生活的向往作為奮斗目標，以人為本，促進新型城鎮化發展；堅持貫徹新發展理念，全面踐行綠水青山就是金山銀山，改善生態環境，建設最文化的美麗古都核心區。

二、規劃原則

1.依法依規，科學規劃

城鄉低效用地再開發必須遵守國家法律法規、部門規章及各項政策，遵循自然和社會發展規律，因地制宜制定規劃方案和配套政策，科學合理安排城鄉低效用地再開發規模、布局和時序。

2.生態優先，保護優先

城鄉低效用地再開發應堅持綠色發展，突出紅線控制和底線思維，充分考慮秦淮區資源環境承載力、城市地質環境、國土開發強度，實現對資源開發利用和保護的整體管控。

3.節約集約，優化布局

城鄉低效用地再開發應堅持節約優先，以節約集約用地、優化土地利用結構和布局為手段，形成節約資源和保護環境的空間布局、產業結構、生產方式、生活方式。

4.因地制宜，注重實施

城鄉低效用地再開發應充分運用市場機制和手段，鼓勵原土地權利人和其他市場主體參與，形成形式多樣的改造開發模式，充分調動土地權利人和社會各方積極性。

5.區域協調，城鄉融合

城鄉低效用地再開發應立足全域經濟社會發展，統籌考慮城市與周邊城鎮、村鎮的功能和發展方向，統籌安排基礎設施、公共服務設施、居住、產業、城市綠地等，實現區域、城鄉協調發展。

6.公眾參與，收益共享

城鄉低效用地再開發應充分尊重土地權利人的意愿，切實保障公眾知情權、參與權、表達權和監督權；妥善處理好各方主體責、權、利關系，遵循政府指導、市場運作、收益共享，公平公正、保障城市可持續發展。

三、?規劃范圍

規劃范圍為秦淮區轄區范圍內的陸域空間。包括：

（1）以秦淮區低效用地調查成果數據為基礎獲取的低效用地；

（2）以年度最新土地利用現狀圖、遙感影像等圖件作為底圖，補充更新低效用地調查獲取的舊居住用地、舊廠礦用地、舊商服用地及其他類型低效用地。

四、?規劃期限

規劃期為2021-2025年，規劃基期年2020年，規劃目標年2025年。

五、低效用地現狀

1.低效用地現狀

（1）用地總規模

根據低效用地調查成果，全區低效用地總規模247.5399公頃，占秦淮區第三次全國國土調查成果中建設用地面積的5.97%。

（2）用地類型

低效用地包括舊居住、舊廠礦、舊商服、其他四種類型。其中舊居住137.8558公頃，占總面積的55.69%；舊廠礦86.4403公頃，占總面積的34.92%；舊商服13.7631公頃，占總面積的5.56%；其他類型低效用地9.4807公頃，占總面積的3.83%。

（3）分布情況

秦淮區轄區內有低效用地106宗，土地面積共計247.5399公頃。秦淮區轄區12個街道均有分布，其中主要分布在光華路街道、紅花街道、雙塘街道和中華門街道。

（4）土地權屬狀況

秦淮區低效用地土地權屬均為國有建設用地。

（5）規劃符合狀況

秦淮區低效用地均位于城鎮開發邊界內。

六、規劃目標

1.定性目標

結合秦淮區實際情況，通過低效用地再開發，強化土地節約集約利用，推動低效土地資源高效再利用和高水平再開發。通過舊居住用地的再開發，提高人居環境品質，助力秦淮打造生態宜居為根本底色的最文化美麗古都核心區；通過舊商服用地的再開發，助力秦淮打造以文旅商融合為根本基因的最南京綜合消費集聚區；通過舊廠礦用地的再開發，促進產業轉型升級，打造“高品質”的創新空間；通過公用設施、公共管理和公共服務等其他低效用地的再開發，提高城市活力品質，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區。

2.定量目標

（1）再開發面積

在定性目標的基礎上，結合秦淮區實際情況及近期城市建設改造計劃和安排，確定規劃期內秦淮區擬完成低效用地再開發面積200公頃（3000畝）。

（2）提升節約集約水平

增加單位土地產出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再開發后平均容積率從1.20提高到2.0。

（3）優化土地利用結構

推進工業企業轉型搬遷，促進產業升級，基本建立土地供應良性機制，至2025年，規劃再開發低效用地中商業配套設施用地比例提高20個百分點。

七、任務落實

秦淮區從實際出發，以國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要、城市規劃、國土空間規劃近期實施方案和其他相關專項規劃為依據，結合秦淮區社會經濟發展需要和實際情況，規劃期內擬實施再開發地塊101個，面積209.3619公頃。再開發地塊有效面積206.0950公頃，能完成上級下達給秦淮區的城鄉低效用地再開發任務200公頃（3000畝）。

八、再開發空間布局優化

1.舊居住再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊居住主要分布在光華路街道、雙塘街道和朝天宮街道。通過對小西湖地塊、石榴新村地塊、釣魚臺地塊等舊城鎮住宅用地實施再開發，著力改善城市面貌，優化美化人居環境，提升基礎設施和公共服務設施建設水平。盤活低效空間資源，優化板塊功能布局，提高人居環境品質，將秦淮打造成南京“城市歷史文化客廳”。

2.舊廠礦再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊廠礦主要分布在光華路街道和中華門街道。通過對舊廠礦進行實施流轉、協議出讓和收購儲備等再開發途徑，轉變為科技研發用地，推進秦淮硅巷建設，打造“高品質”的創新空間，推動創新創業載體提檔升級，積極探索和破解老城科技創新難題，為老城區發展進行科技賦能。

3.舊商服再開發布局引導

秦淮區擬再開發的舊商服主要分布在紅花街道。通過對舊商服進行再開發，進一步完善城市建設格局，提升南部新城產城融合形態和功能。高規格建設新城產業載體，對照國內外知名企業對入駐載體的需求，精準建設新載體、改造舊載體，有效提升新城片區的商務、商貿、科創等產業空間的定制化水平。

4.其他用地再開發布局引導

秦淮區擬再開發的其他低效用地主要再開發為公共管理與公共服務用地（含公園與綠地），分布在光華路街道和紅花街道等，“十四五”期間，秦淮區計劃提高公共服務設施的配建水平，適度超前、高標準、國際化配建公共服務設施，促進優質教育、醫療、養老資源多點聚合，精準布局并加快建設公共服務配套項目建設，構建尺度宜人、開放相容、鄰里和諧的新城社區，提高城市活力品質，增進鄰里互動交流。

九、土地利用結構優化

以實現經濟、社會、生態綜合效益最大化為目標，優化調整城鄉建設用地結構，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地等各類用地規模，增加第三產業用地和公共服務用地規模，優化土地利用結構，加快產業結構升級。

規劃實施后，工礦用地面積減少72.4762公頃，倉儲用地面積減少5.2184公頃，居住用地面積減少3.2581公頃，商服用地面積增加45.8072公頃，公共管理與公共服務用地面積減少0.9364公頃，其他用地面積增加36.0819公頃。

十、再開發強度優化

結合控制性詳細規劃等對再開發強度的控制，按照國家建設項目節約集約利用相關標準要求，綜合確定再開發地塊的規劃用途、規劃容積率和規劃建筑密度，充分挖掘低效用地潛力。再開發為商業、商辦用地、科研用地的，容積率一般控制在2～4.5之間，建筑密度一般控制在35%~50%之間；再開發為住宅、商住用地的，容積率一般控制在1.5～3之間，建筑密度控制在20%~30%之間。規劃實施后，規劃為居住用地的容積率由1.17提升至1.97，建筑密度由58%降低至45%；規劃為商業服務業的容積率由原來的1.27 提升至2.54。

十一、再開發時序安排

按照“先易后難、突出重點、分期推進、分類指導”的標準，有序開展低效用地再開發。規劃期間，實施低效用地再開發地塊101個，地塊面積209.3619公頃。

其中，2021年計劃實施再開發低效用地塊11個，再開發面積合計37.4946公頃，包含10個收購儲備地塊，1個退二進三地塊。2022年計劃實施再開發低效用地塊27個，再開發面積合計45.4990公頃，包含3個收購儲備地塊，9個退二進三地塊，3個增容技改地塊，12個其他方式再開發地塊。2023年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計46.2836公頃，包含5個收購儲備地塊，7個退二進三地塊，2個增容技改地塊，6個其他方式再開發地塊。2024年計劃實施再開發低效用地塊20個，再開發面積合計43.5942公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，1個增容技改地塊，16個其他方式再開發地塊。2025年計劃實施再開發低效用地塊23個，再開發面積合計36.4905公頃，包含2個收購儲備地塊，1個退二進三地塊，20個其他方式再開發地塊。

十二、規劃實施效益評價

1.經濟效益

通過低效用地再開發引導企業增加投入、轉型升級、提高利用率，從而可提高建設用地的單位投資強度、單位稅收水平以及單位面積產出效益。同時，推進產業結構的優化升級，淘汰規模小、效益差、能耗大的企業。

2.社會效益

通過實施低效用地再開發，綜合治理老舊小區臟、亂、差現象，能夠有效完善醫療衛生、教育、養老等公共服務設施，健全社區管理和服務體制，能夠創造良好的城市景觀，提升城市的整體競爭力；通過對夫子廟、朝天宮、老門東、老門西、門外片區等歷史街區的保護更新和綜合整治，構建“城脈、水脈、文脈”三位一體的特色空間格局，凸顯“城、河、山、塔、寺、民居”一體的城市文化景觀特色風貌。

3.生態效益

通過舊城、棚戶區改造，可改善棚戶區雜亂的生活環境，增加公園與綠地，完善基礎設施和公共服務設施，改善人居環境，公園與綠地等公共管理與公共服務用地增加，進一步提升區域生態環境，綠色發展理念得到充分體現。

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